钓之少侠
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中国能跟日本比吗?答案是不能
日本房产第一次周期性调整幅度较小,原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑,使得房价在短暂的下调后,重返上升周期。这里的原因是:首先,虽然20世纪70年代日本经济处于高速增长向稳定增长的过渡时期,增长率也有明显下滑,但仍远远高于其他发达国家,日本仍有一定的增长潜力,而且到1986年,日本成为仅次于美国的世界第二经济大国。其次,虽然20世纪70年代日本的城市化速度已从高位开始回落,但城市化进程仍以平衡的增速逐步推进,也正是在这一时期,日本城市化达到拐点。从数据上观察,1947~1965年的近20年间,日本城市化率由33.1%提高到68.1%,年均提高1.94个百分点,年新增城市人口约228万人。进入70年代之后,日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进,到1985年时,城市化率已经达到76.7%的历史高点。因此,在这两个基本面因素的支撑下,虽然当时石油危机的外生冲击所引发的通货膨胀使一部分投资性资金进入市场并助推房价,但由城市化与经济增长所驱动的真实住房需求仍占有相当比重,这也使得70年代的房地产市场总体上尚处于可控的范围之内。也正是基于同样的原因,也使得房价在经历短暂的外生冲击又迅速调整到原有的上升周期。
相对应的,中国目前的城市化率54%多点,还不到日本70年代的水平,而日本70年代是处于城市化进程中房地产上扬景气中的。 |
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